Emlakçılar Kendi İnternet Sitelerinde İlan Yayınlayabilir mi? 2026 Yönetmeliğini Sade Bir Dille Anlatalım

Emlak yönetmeliğini ilk kez açıp okumaya başladıysanız geçmiş olsun. 😅

Çünkü mesele aslında oldukça basit bir soruyla başlıyor:

Bir emlakçı kendi internet sitesinde portföyündeki evleri, arsaları veya iş yerlerini gösterebilir mi?

Kısa cevap:

Evet, emlakçı internet üzerinden taşınmaz pazarlayabilir. Ama “burası benim kendi internet sitem” diyerek ilan kurallarının dışına çıkamıyor.

2026 itibarıyla devletin yaklaşımını çok basit bir cümleye indirebiliriz:

“Bu taşınmaz gerçekten var mı, bunu pazarlayan kişinin yetkisi var mı ve ilanda yazılanlar doğru mu? Ben bunları doğrulayabilmeliyim.”

Gerisi büyük ölçüde bunun etrafında dönüyor.

Not: Bu yazı 11 Ağustos 2026 tarihinde yürürlükte olan düzenlemeler ve Ticaret Bakanlığı açıklamaları esas alınarak hazırlanmış pratik bir rehberdir. Hukuki danışmanlık yerine geçmez; özellikle farklı mülkiyet yapıları ve özel durumlarda avukat veya Ticaret İl Müdürlüğü görüşü alınması gerekir.

Kaynak kontrolü: Yazıdaki EİDS, yetkilendirme sözleşmesi, sosyal medya yaptırımı, fiyat artışı, ilanı sonlandırma ve belge saklama bilgileri 11 Ağustos 2026 tarihinde resmî kaynaklardan yeniden kontrol edilmiştir.

Önce en önemli yanılgıyı çözelim: “İlan değil, portföy gösteriyorum.”

Keşke bu kadar kolay olsaydı. 😅

Bir internet sayfasına:

Satılık 3+1 daire, Akhisar, 4.500.000 TL, 140 m², fotoğraflar burada, bilgi için bizi arayın

yazdığımızda bunun başlığına ister:

İlan

ister:

Portföy

ister:

Gayrimenkullerimiz

ister:

Size uygun evler

diyelim.

Hukuken önemli olan sayfanın adı değil, ne yaptığıdır.

Belirli bir taşınmazı satış veya kiralama amacıyla tanıtıyor, özelliklerini gösteriyor ve müşteri bulmaya çalışıyorsanız bunu güvenli tarafta kalmak adına taşınmaz ilanı gibi değerlendirmek gerekir.

Üstelik Ticaret Bakanlığı 13 Haziran 2026 tarihli açıklamasında EİDS kurallarının yalnızca klasik ilan siteleriyle sınırlı olmadığını; Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamda verilen taşınmaz ilanlarını kapsadığını açıkça belirtti.

Dolayısıyla:

“Google'da görünmüyor.”

“Sadece müşteriye link atıyorum.”

“Portföy sayfası dedim.”

yaklaşımlarını tek başına hukuki güvence olarak görmemek gerekiyor.

WhatsApp'ın dahi Bakanlığın açıklamasında özellikle sayılması bu konuda epey açıklayıcı.

1. Önce emlakçının kendisi yetkili olacak

İlk aşama taşınmaz değil, emlak işletmesi.

Taşınmaz ticareti yapan işletmenin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesine sahip olması gerekiyor. Yetki belgeleri Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi — yani TTBS — üzerinden takip ediliyor ve sorgulanabiliyor.

Burada çok basit bir ayrım var:

“Ben yıllardır emlakçıyım.”

ile

“İşletmem mevzuata göre taşınmaz ticareti yapmaya yetkili.”

aynı şey değil.

İnternete ilan koyacaksak ikinci cümlenin doğru olması gerekiyor.

2. Mal sahibinden yazılı yetkilendirme sözleşmesi gerekiyor

İkinci aşama:

“Bu evi gerçekten sen mi satıyorsun?”

Emlak işletmesi kafasına göre bir taşınmazı portföyüne alamıyor.

Taşınmaz ticaretine yönelik hizmetlerin, iş sahibiyle emlak işletmesi arasında yapılan yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanması gerekiyor. Yönetmeliğin 15. maddesi bunun içeriğini de ayrıntılı biçimde düzenliyor.

Yani:

“Abi evi ilana koy, satarsan konuşuruz.”

gibi klasik esnaf anlaşması taraflar arasında fiilen çalışıyor olabilir ama yönetmeliğin istediği yapı bu değil.

Yazılı sözleşme gerekiyor.

Bu sözleşmede yalnızca “evi satabilirsin” yazması da yetmiyor. İşletme bilgileri, taşınmaz bilgileri, hizmetin kapsamı, süresi, bedeli ve tarafların hak ve yükümlülükleri gibi bilgiler bulunuyor.

3. Bir de EİDS var — ve bu farklı bir yetki

İşin en fazla karıştırılan bölümü sanırım burası.

Yetkilendirme sözleşmesi başka şey.

EİDS ilan yayınlama izni başka şey.

Taşınmaz sahibi e-Devlet üzerinden EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri hizmetini kullanarak yetki belgeli emlak işletmesine elektronik ilan verme izni verebiliyor. e-Devlet hizmetinin tanımı da doğrudan malikin taşınmazının satış veya kiralamasına ilişkin elektronik ilan konusunda emlak işletmesine izin vermesinden bahsediyor.

EİDS'nin devreye girmesi, normal yetkilendirme sözleşmesini ortadan kaldırmadı. Ticaret Bakanlığı da EİDS sonrasında mevcut sözleşme ve belge düzeninin devam ettiğini açıkça belirtiyor.

Yani temiz dosyada ikisini de düşünün:

Mal sahibiyle yazılı sözleşmem var.

ve

Elektronik ilan için EİDS yetkim var.

Ayrıca EİDS'den verilen yetki, emlakçıya tapuyu satma veya tapuda işlem yapma yetkisi vermiyor. Bu yalnızca ilan yayınlama yetkisi.

4. “Ben Sahibinden'e koymuyorum, kendi siteme koyuyorum.”

İşte asıl sorumuz burası.

Yönetmeliğin 12. maddesi internet ortamında taşınmaz ilanı veren işletmelere doğrudan yükümlülük getiriyor. Ayrı olarak, başkalarına ait taşınmaz ilanlarının yayınlanmasına elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilere de kimlik ve yetki doğrulaması gibi yükümlülükler getiriliyor.

2026 itibarıyla Ticaret Bakanlığının uygulama yönü de oldukça net:

EİDS yalnızca sahibinden.com veya benzeri büyük ilan sitelerinin meselesi değil.

Bakanlık Haziran 2026'da yaptığı açıklamada elektronik ortamda yayımlanan taşınmaz ilanlarını genel olarak kapsama aldı ve sosyal medya platformlarında bile emlak işletmelerinin EİDS doğrulaması yapılmış ilanların bağlantılarını paylaşmasını, bunun dışında ilan mahiyetinde doğrudan paylaşım yapmamasını istedi.

Dolayısıyla ben 2026 yılında bir emlakçıya:

“Kendi sitendir, istediğin gibi ilan koy.”

diyemem.

Doğru cümle şu:

Kendi internet siten olabilir. Ama internet sitendeki taşınmaz ilanları da yetki, doğrulama ve ilan kurallarından bağımsız değildir.

5. Peki ilanın içinde ne bulunmalı?

Yönetmelik burada beklediğimden daha ayrıntılı.

İlanlarda emlak işletmesinin yetki belgesi numarası, yetki belgesinde bulunan işletme adı veya unvanı ve iletişim bilgisinin kolay okunabilir biçimde bulunması gerekiyor.

Taşınmaz tarafında ise açık adres hariç olmak üzere il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile taşınmaza ilişkin yönetmelikte sayılan bilgiler isteniyor. Varsa enerji kimlik bilgisi de ilan kapsamında yer alıyor.

Yönetmeliğin taşınmaz için istediği bilgi setini insan diline çevirirsek şunları kontrol etmek gerekiyor:

• İmar ve yapı kullanma izin durumu; tapu bilgileri ve taşınmazın cinsi; büyüklüğü, yaşı ve mevcut kullanım durumu; katı, cephesi ve manzara gibi konum özellikleri; toplu taşımaya ve sosyal/kültürel alanlara yaklaşık mesafesi; oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon gibi iç özellikleri; apartman, site veya müstakil yapı olması ve dış özellikleri; araziyse hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği gibi arazi bilgileri; ipotek, haciz veya benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı; işletmenin yetki belgesi numarası, unvanı ve iletişim bilgileri; varsa enerji kimlik bilgisi.

Burada devletin ne istediği aslında anlaşılır:

“Müşteriye güzel fotoğraf gösterip önemli bilgileri saklama.”

6. İlanla yetkilendirme sözleşmesi birbirini tutmalı

Mal sahibinin size:

“5 milyon TL'den satışa çıkar.”

dediği taşınmazı kafanıza göre:

“4.750.000 TL fırsat daire!”

diye yayınlamamanız gerekiyor.

Yönetmelik açık biçimde, ilanlarda yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer verilemeyeceğini söylüyor. Ayrıca işletme, satışına veya kiralanmasına yetkili olmadığı taşınmaz için ilan veremiyor.

Kısacası:

İlanda anlattığınız ev ile dosyanızdaki ev aynı ev olacak.

Fiyatı, niteliği ve pazarlama şartları da yetkinizle uyumlu olacak.

7. “Biraz fiyat yükseltelim, piyasa öyle görsün.” kısmı da sıkıntılı

30 Mayıs 2025 tarihinde yönetmeliğe ayrıca fiyat artışına ilişkin açık bir düzenleme eklendi.

İnternet ortamındaki taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışları yapılamıyor ve işletmeler de bu ilanlara aracılık edemiyor. Ticaret Bakanlığı bu düzenleme kapsamında taşınmaz sahipleri ve emlak işletmeleri hakkında yaptırım uyguladığını da açıkladı.

Buradaki pratik tavsiyem çok basit:

Mal sahibi fiyat değiştirdiyse bunu kayda alın.

WhatsApp yazışması olur, sözleşme eki olur, yazılı talep olur.

Dosyada:

“Bu fiyat neden değişti?”

sorusunun cevabı bulunsun.

8. Ev satıldı ama ilan hâlâ yayında

Bu da yönetmeliğin özellikle düzenlediği konulardan.

Taşınmaz satılırsa veya kiralanırsa, mal sahibi satış veya kiralamadan vazgeçerse, yetkilendirme sözleşmesi feshedilirse ya da süresi sona ererse emlak işletmesinin bu olaydan sonraki üç gün içinde ilan faaliyetini sonlandırması gerekiyor.

Dolayısıyla:

“Dursun ya, müşteri çeker; arayan olursa başka daire gösteririz.”

2026 için pek iyi bir fikir değil. 😅

9. Belgeleri attık, işlem bitti mi?

Hayır.

Yönetmelik her yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel veya elektronik dosya oluşturulmasını ve sözleşmeyle birlikte ilgili belgelerin en az beş yıl saklanmasını öngörüyor.

Bence burada emlakçının hayatını zorlaştırmak yerine tam tersine dijitalleştirmek gerekiyor.

Bir taşınmazın klasöründe:

Yetkilendirme sözleşmesi → EİDS izin bilgisi → ilan → fiyat değişiklikleri → yazışmalar → işlem sonucu

bir arada bulunursa denetim geldiğinde de uyuşmazlık çıktığında da kimse eski WhatsApp konuşmalarını aramak zorunda kalmaz.

10. Instagram'da ev paylaşabilir miyim?

2026 yılında bu soruya özellikle dikkat etmek gerekiyor.

Ticaret Bakanlığı 13 Haziran 2026 tarihli açıklamasında Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamlardaki taşınmaz ve taşıt ilanlarının EİDS kuralları kapsamında olduğunu açıkça belirtti.

Emlak işletmelerine verilen pratik yönlendirme de oldukça net:

Sosyal medyada EİDS doğrulaması yapılmış ilanın bağlantısını paylaşın; bunun dışında doğrudan ilan mahiyetindeki paylaşımlardan kaçının.

Hatta Bakanlık, EİDS kurallarına aykırı ilanlara ortam sağlandığı gerekçesiyle Meta Platforms İstanbul'a 2026 Haziranında toplam 5 milyon TL idari para cezası uygulandığını açıkladı.

Yani sosyal medya artık:

“Yönetmeliğin uğramadığı arka sokak.”

değil.

11. Kendi web sitesiyle ilan platformu arasında önemli bir fark var

Burada biraz teknik ama önemli bir ayrım bulunuyor.

Bir emlak ofisinin yalnızca kendi taşınmazlarını yayınladığı sitesi ile yüzlerce farklı emlakçının hesap açıp kendi taşınmazlarını yayınladığı bir sistem aynı hukuki pozisyonda değil.

Yönetmeliğin 12. maddesi, başkalarına ait taşınmazların ilanlarına elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilere ayrıca yükümlülük getiriyor.

Bu platformlar ilan yayınlanmadan önce ilan veren kişinin kimliğini ve ilana ilişkin yetkisini doğrulamak zorunda.

Dolayısıyla bir yazılım şirketi:

“Ben emlakçı değilim, sadece ona internet sayfası verdim.”

dediğinde konu otomatik olarak kapanmıyor.

Eğer sistem, kullanıcıların taşınmaz ilanı oluşturup elektronik ortamda yayınlamasına olanak sağlıyorsa “ilanlara elektronik ortam sağlayan” yapı kapsamına yaklaşmaya başlıyor.

Burada SaaS sağlayıcılarının mutlaka kendi hukuki pozisyonlarını ayrıca değerlendirmesi gerekiyor.

12. “Portföy sayfasını Google'a kapatsam?”

Ben buna güvenmezdim.

Yönetmelikte:

“Google'da indekslenmeyen ilanlar kapsam dışıdır.”

veya

“Sadece link verilen ilanlar serbesttir.”

şeklinde bir istisna bulunmuyor.

Üstelik Bakanlığın WhatsApp gibi kapalı iletişim ortamlarını dahi açıklamasında özellikle anması nedeniyle noindex, gizli URL veya yalnızca müşteriye gönderilen bağlantı yöntemini tek başına mevzuat çözümü kabul etmek oldukça riskli olur.

Teknik gizlilik başka şeydir.

İlan verme yetkisi başka şeydir.

Peki temiz bölgede nasıl kalacağız?

Ben bir emlak ofisi yönetseydim sistemi şu sırayla kurardım:

1 — Yetki belgem aktif mi?

TTBS'den kontrol ederim.

2 — Mal sahibiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesini yaparım.

“Abi tamamdır.” ile geçmem.

3 — Mal sahibinden EİDS ilan yayınlama iznini alırım.

Yazılı sözleşmeyle EİDS'yi birbirinin yerine koymam.

4 — Taşınmaz bilgilerini dosyadan girerim.

Metrekareyi tahmin etmem, haczi saklamam, imar durumuna kafamdan bir şey yazmam.

5 — İlanı EİDS doğrulamasının yapılabildiği yapıda yayınlarım.

Doğrulama altyapım yoksa doğrudan ilan yayınlama konusunda risk almam.

6 — Sosyal medyada doğrulanmış ilanın bağlantısını paylaşırım.

Instagram'a ayrıca sıfırdan ikinci bir ilan yazmam.

7 — Fiyat değişirse kayda geçiririm.

“Mal sahibi telefonla söyledi.” cümlesi yerine elimde bir kayıt bulunur.

8 — Satıldıysa, kiralandıysa veya yetki bittiyse ilanı kaldırırım.

Üç günlük süreyi unutmayacak şekilde sistemi otomatikleştiririm.

9 — Dosyayı saklarım.

Sözleşme, ilan ve ilgili belgeler beş yıl sonra da bulunabilir durumda olur.

En kısa haliyle

Emlakçının kendi internet sitesinin olması problem değil.

Problem, kendi internet sitesini mevzuat dışı bir ilan alanı sanmak.

2026 yılında bir taşınmazın internet üzerinden pazarlanmasında üç şeyi birbirine bağlamak gerekiyor:

Gerçek taşınmaz.

Gerçek yetki.

Doğru ilan.

Devletin EİDS ile yapmaya çalıştığı şey de esasen bu üçlü arasındaki bağlantıyı elektronik olarak kontrol edebilmek.

Bu nedenle:

“Portföyümüzü gösteriyoruz.”

ifadesi güzel bir pazarlama cümlesidir.

Ama mevzuat açısından sihirli bir cümle değildir. 😅

Belirli bir evi, arsayı veya iş yerini satış/kiralama amacıyla internet ortamında sergiliyorsanız o sayfayı ilan gibi tasarlamak ve ilan kurallarına göre doğrulamak bugün için en güvenli yaklaşım.

Son söz

Yönetmeliği okuyunca insanın ilk tepkisi:

“Bir evi internete koyacağız, bu kadar şey neden var?”

olabiliyor.

Ama mantığı sadeleştirince sistem çok da anlaşılmaz değil.

Mal sahibinden gerçekten yetkini al.

Yetkini belgeleyebil.

İlanla sözleşmeyi birbirine uydur.

Evi olduğundan farklı gösterme.

Satılan evi ilanda tutma.

Fiyatı sebepsiz şişirme.

Ve internette yayınladığın şeyi “portföy dedim, artık ilan değil” diye değerlendirme. 😅

Gerisi büyük ölçüde düzenli evrak ve düzgün yazılım işi.

Fikri KAHYA Dukonim

Kaynaklar

• Ticaret Bakanlığı — Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS): https://ticaret.gov.tr/kurumsal-haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-yetki-dogrulama-uygulamasi-hayata-gecirildi
• e-Devlet — EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri: https://www.turkiye.gov.tr/ticaret-eids-tasinmaz-ilani-yetkilendirme-islemleri
• Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliği / fiyat düzenlemesi: https://ticaret.gov.tr/haberler/tasinmaz-ticareti-hakkinda-yonetmelikte-yapilan-degisiklige-iliskin-basin-aciklamasi
• Ticaret Bakanlığı — Sosyal medyada EİDS kuralları ve yaptırımlar: https://ticaret.gov.tr/haberler/ticaret-bakanligi-sosyal-medyadaki-sahte-ilanlara-gecit-vermiyor-eids-kurallarina-aykiri-paylasimlara-karsi-yaptirimlar-kararlilikla-uygulaniyor
• Antalya Ticaret İl Müdürlüğü — Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi: https://antalya.ticaret.gov.tr/basvurular/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi-verilmesi
• Afyonkarahisar Ticaret İl Müdürlüğü — Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi: https://afyon.ticaret.gov.tr/basvurular/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi-verilmesi